广州非法转让倒卖土地使用权罪辩护律师｜刑法228条宅基地村集体土地以租代售立案量刑

一、什么是非法转让、倒卖土地使用权罪（刑法规定）

《中华人民共和国刑法》第二百二十八条规定：

以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

广东豪航律师事务所刑事辩护团队提示，本罪规定在刑法分则第三章"破坏社会主义市场经济秩序罪"中，侵犯的是国家土地管理秩序和土地使用权制度。我国实行严格的土地用途管制，城市土地属于国家所有，农村和城市郊区土地除法律规定属于国家所有外属于集体所有，宅基地、自留地、自留山属于集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让，但必须符合法律规定、经过批准、办理手续。

构成本罪需要同时具备以下要件：

• 以牟利为目的：这是目的犯，行为人主观上必须是为了赚取土地差价、转让费等经济利益。
• 违反土地管理法规：未经批准、未办理用地手续，违反土地管理法、城市房地产管理法等关于土地使用权出让、转让的强制性规定。
• 实施非法转让、倒卖土地使用权的行为：既包括直接买卖、倒卖，也包括名为租赁、合作、入股，实为转让土地使用权的变相行为。
• 情节严重：达到法定的面积或违法所得数额标准。
• 一般主体，单位也可构成：自然人、公司企业、村集体经济组织相关人员均可成为主体，单位犯罪实行双罚制。

需要注意，本罪处罚的是"转让、倒卖土地使用权"这一交易行为本身，不要求行为人实际把地"毁坏"或改变用途后建成房屋；只要非法转让土地使用权情节严重即可构成。

二、立案追诉与"情节严重""情节特别严重"标准

根据《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》（2022年修订）第七十二条，以及最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2000〕14号）第一、二条，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：

非法转让、倒卖永久基本农田

• 情节严重（入罪／3年以下）：5亩以上
• 情节特别严重（3-7年）：10亩以上

永久基本农田以外的耕地

• 情节严重（入罪／3年以下）：10亩以上
• 情节特别严重（3-7年）：20亩以上

其他土地

• 情节严重（入罪／3年以下）：20亩以上
• 情节特别严重（3-7年）：40亩以上

违法所得（非法获利）

• 情节严重（入罪／3年以下）：50万元以上
• 情节特别严重（3-7年）：100万元以上

接近标准（达80%以上）＋恶劣情节

• 情节严重（入罪／3年以下）：曾因同类行为受过行政处罚又实施等
• 情节特别严重（3-7年）：造成严重后果等

豪航团队提示几个实务要点：

• 面积与违法所得是并列的"择一"标准，达到其中一项即可入罪。 即使面积不大，只要违法所得达到50万元，同样构成"情节严重"；违法所得达到100万元，即属"情节特别严重"，法定刑升至3年以上7年以下。
• "违法所得"通常指转让、倒卖土地使用权实际获得的非法利益，一般是转让对价扣除合法成本后的获利，也可能按转让价额认定，具体由司法机关结合证据确定，辩护中对成本扣除和数额计算有较大质证空间。
• 罚金按"价额"比例计算。 罚金为非法转让、倒卖土地使用权价额的5%以上20%以下，价额越高罚金越重，且违法所得依法应当追缴、没收。
• 多次行为累计计算。 一年内多次非法转让、倒卖未经处理的，按累计面积、数额处罚。
• 未达刑事标准的，走行政处罚。 根据土地管理法，买卖或以其他形式非法转让土地的，由自然资源主管部门没收违法所得，限期拆除或没收违法建筑物，可并处罚款；构成犯罪的才追究刑事责任。

三、量刑标准与广东真实判例

情节严重

• 适用情形：达到面积或违法所得50万元等入罪标准
• 法定刑：3年以下有期徒刑或拘役，并处或单处价额5%-20%罚金

情节特别严重

• 适用情形：基本农田10亩／其他耕地20亩／其他土地40亩以上，或违法所得100万元以上等
• 法定刑：3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金

广东豪航律师事务所刑事辩护团队梳理广东公开判例：

• 广州白云何艳雪非法转让土地使用权案：何艳雪通过其任法定代表人的企业及家人名义，取得白云区永平街东平村两块"宅基地"使用权。2010年底，她在未经国土部门批准、未办理用地手续的情况下，以口头约定将其中约1300平方米地块使用权以1100余万元的价格转让给张某，张某随后在地块上建成两栋13、14层楼房并以"集资房"名义对外出售。广州白云区法院认定其非法获利超过100万元、情节特别严重，构成非法转让土地使用权罪，一审判处有期徒刑3年、罚金60万元，追缴非法所得1100万元予以没收；广州中院二审考虑其自首、退缴部分赃款、身体状况等，改判有期徒刑3年、缓刑3年，维持罚金及追缴。（来源：广州法院网，（2012）穗云法刑初字第1817号、（2013）穗中法刑二终字第113号）
• 广州花都刘某某倒卖宅基地案：村民刘某某（曾因敲诈勒索服刑）2012年与同村杜某某签订《房屋租赁合同》，以"以租代售"方式用175万元"租"得一块宅基地及房屋70年，约定其享有加建、改造、出租、转让等权利；几个月后即将该地块以235万元倒卖给外地户籍的吴某某，从中获利60万元，吴某拆房重建6层半并以"小产权房"名义租售。花都区法院以非法倒卖土地使用权罪判处刘某某有期徒刑10个月、罚金12万元，追缴违法所得60万元上缴国库。（来源：广州市花都区人民检察院／新快报）

豪航解读： 两起广州案例揭示了珠三角此类犯罪的典型形态和裁判逻辑。第一，"以租代售""名为合作建房、实为卖地"一律按实质认定——刘某某案用70年《房屋租赁合同》加"可加建、可转让"条款掩盖买卖，仍被认定为倒卖土地使用权；何艳雪案即使没有书面协议，也依据口头约定和1100万元资金往来认定转让。第二，违法所得达到50万即入罪、100万即升档，刘某某获利60万属"情节严重"判10个月，何艳雪获利超千万属"情节特别严重"，起点就是3年。第三，自首、退赃退缴、认罪悔罪是争取缓刑的关键——何艳雪正是凭自首并退缴部分赃款、身体不适宜羁押，才由实刑改判缓刑。辩护应重点围绕：是否确有牟利目的、土地性质和面积如何认定、是否经过批准或属于依法可流转的例外、违法所得成本如何扣除、转让的是土地还是合法房产、是否构成单位犯罪以及自首退赃等从宽情节展开。

四、常见行为类型与高发场景

倒卖宅基地

• 典型手法：低价取得村民宅基地后高价转卖给外地户籍人员建房
• 风险点：城市居民不得购买宅基地，刘某某案即此类

以租代售

• 典型手法：签超长租期（如70年）租赁合同，约定可加建、转让，实为卖地
• 风险点：按实质认定为非法转让、倒卖

合作／合资建房

• 典型手法：出地一方与出资一方"合作"，实为收取固定土地款后任由对方建房出售
• 风险点：何艳雪案即此类口头合作

小产权房开发

• 典型手法：非法取得集体土地后建成多高层楼房，以集资房、农民房名义分割出售
• 风险点：转让土地＋违法建设，多地按本罪追责

倒卖承包地、耕地

• 典型手法：将承包的耕地、基本农田非法转让给他人用于非农建设
• 风险点：同时可能触犯非法占用农用地罪

集体建设用地违规流转

• 典型手法：未经批准将集体经营性建设用地出让、转让用于商品住宅开发
• 风险点：违反用途管制和流转条件即入罪

居间介绍倒卖

• 典型手法：中介、村干部牵线搭桥、撮合非法土地买卖并从中分成
• 风险点：可构成共犯

五、与易混罪名及合法行为的区别

行为核心

• 非法转让、倒卖土地使用权罪（228）：非法"交易"土地使用权（转让、倒卖）
• 非法占用农用地罪（342）：非法"占用"农用地并改变用途、造成毁坏
• 非法经营罪（225）：违反专营许可等非法经营
• 合法土地流转：依法自愿有偿流转、办理手续

是否要求牟利

• 非法转让、倒卖土地使用权罪（228）：要求以牟利为目的
• 非法占用农用地罪（342）：不要求牟利目的
• 非法经营罪（225）：要求牟利目的
• 合法土地流转：可有合法收益

是否要求毁坏土地

• 非法转让、倒卖土地使用权罪（228）：不要求，完成转让情节严重即可
• 非法占用农用地罪（342）：要求造成农用地大量毁坏
• 非法经营罪（225）：不针对土地
• 合法土地流转：不改变农业用途

立案标准

• 非法转让、倒卖土地使用权罪（228）：基本农田5亩／耕地10亩／其他20亩，或违法所得50万
• 非法占用农用地罪（342）：基本农田5亩／一般耕地10亩等且造成毁坏
• 非法经营罪（225）：视具体非法经营类型
• 合法土地流转：—

法定刑

• 非法转让、倒卖土地使用权罪（228）：3年下；特别严重3-7年，按价额5%-20%罚金
• 非法占用农用地罪（342）：5年以下，并处或单处罚金
• 非法经营罪（225）：一般5年下，特别严重5年以上
• 合法土地流转：受法律保护

• 与非法占用农用地罪：本罪是"把地非法卖给别人"，惩罚的是非法流转；非法占用农用地罪是"自己把耕地、林地等非法占用改作他用并造成毁坏"。如果非法转让耕地后又实际改作非农建设、造成耕地大量毁坏，转让方与受让方可能分别触犯相应罪名，甚至数罪并罚。
• 与非法经营罪：非法经营罪针对的是违反国家专营专卖、许可制度的经营行为；单纯非法转让土地使用权适用特别法条228条，不以非法经营罪论处。
• 与合法土地流转、房屋买卖的界限：农村土地承包经营权、依法登记的集体经营性建设用地使用权可以在符合规划、用途管制和法律规定的前提下流转；合法的国有土地使用权转让、商品房买卖受法律保护。关键看土地性质、是否经过批准、是否改变用途、是否办理手续。司法实践中，在宅基地上违法建房出售的特定情形，还需结合最高人民法院相关答复审慎判断，不能一概入罪。
• 受让方的风险：明知土地系非法转让仍受让并用于违法建设、转售的，可能构成共犯或另行触犯非法占用农用地等罪；且所建房屋无法办理产权，面临被拆除、合同无效、钱地两空的风险。

六、当事人及村民常见误区

"地是村集体分给我／我家的，想卖就卖"

• 正确认识：村民只有使用权没有所有权，宅基地、承包地不得非法买卖，转让须依法进行并经批准

"签70年租赁合同、写合作建房就不是卖地"

• 正确认识：以租代售、名为合作实为转让的，按交易实质认定，合同形式掩盖不了犯罪

"我只赚了几十万，面积也不大，够不上犯罪"

• 正确认识：违法所得满50万元即达"情节严重"入罪标准，与面积大小是并列择一关系

"买方自愿、双方签了合同就合法"

• 正确认识：违反土地管理强制性规定的转让合同无效，双方自愿不影响刑事定性

"城里人买宅基地、买小产权房能办证、很划算"

• 正确认识：城镇居民不得购买宅基地，所建房屋多为无法确权的小产权房，还可能被追究共犯责任

"村干部出面、盖了村委会章就没事"

• 正确认识：违法审批、违法转让不能使行为合法化，相关责任人还可能涉及渎职犯罪

七、被立案／调查了怎么办

1. 立即停止后续转让、收款、交付和违法建设行为，避免面积、金额继续累计导致升档。
2. 第一时间委托刑事辩护律师介入。在侦查阶段会见当事人、了解土地性质认定、面积测量和违法所得核算情况，申请取保候审。
3. 重点审查土地性质、面积与数额证据：涉案地块是国有还是集体、是否属于永久基本农田、面积如何测量、违法所得是否扣除了合法成本、转让价额如何认定，这些直接决定是"情节严重"还是"情节特别严重"。
4. 辨析行为定性：究竟是非法转让土地使用权，还是合法的土地承包经营权流转、集体经营性建设用地依法流转，或仅为合法房屋买卖；名为租赁合作的，结合是否办理报批、是否改变用途、双方真实意思综合判断。
5. 争取从宽情节：主动投案如实供述构成自首；积极退缴违法所得、配合拆除整改、恢复土地原状、认罪认罚，可争取从轻、减轻乃至缓刑（如何艳雪案由实刑改缓）。
6. 通过合法途径实现土地价值：在律师和自然资源部门指导下，依法办理土地征收、出让、集体经营性建设用地入市、承包地流转等手续，避免因"走捷径"构成犯罪。
7. 涉案财物处理要提前规划：违法所得会被追缴没收、罚金按价额比例计算，应在律师帮助下厘清个人合法财产与涉案财产、夫妻及家庭共同财产的界限。

豪航刑事团队能为你做什么

广东豪航律师事务所刑事辩护团队长期办理土地、房地产领域刑事案件，熟悉珠三角宅基地、小产权房、集体土地流转相关政策和裁判口径，我们可以：

• 会见当事人，研判涉案行为属于非法转让倒卖、合法流转还是一般行政违法，评估罪与非罪、此罪与彼罪；
• 对土地性质、面积测量、违法所得与价额计算、鉴定意见进行全面质证，争取打掉证据不足、数额虚高部分，避免错误升档；
• 就是否构成单位犯罪、是否属于共犯、合同效力等提出辩护意见，争取不批捕、不起诉或变更罪名；
• 促成退赃退缴、整改复耕、认罪认罚，争取缓刑或较轻刑罚；
• 为村民、村集体、企业提供土地流转、合作建房、小产权房处置的合规审查和风险防控服务。

我们坚持以事实和证据为依据，根据在案证据和法律规定提供负责任的辩护方案。

如果你或家人、企业因宅基地买卖、集体土地转让、合作建房、小产权房开发等被公安机关调查或涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪，请尽快联系广东豪航律师事务所。请携带土地协议、合同、付款凭证、报批材料等到广州市白云区启德路77号法务大厦北塔20楼当面咨询，刑事辩护团队会第一时间为你分析案情、制定应对方案。

广东豪航律师事务所长期办理广州及周边地区刑事案件，提供看守所会见、取保候审、羁押必要性审查、出庭辩护等专业法律服务。

咨询电话：191-2069-1514

服务热线：400-052-0817

八、参考来源与免责声明

资料依据：

1. 最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2000〕14号）——最高人民法院公报
2. 最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）（2022）第七十二条——公安部
3. 非法转让农村集体土地使用权的犯罪认定——何艳雪非法转让土地使用权案——广州法院网
4. 广州花都一村民倒卖宅基地使用权被判刑十个月——广州市花都区人民检察院

免责声明： 本文为一般性法律知识科普，不构成针对具体个案的法律意见。案件结果取决于事实、证据及司法机关依法认定。文中案例当事人信息均已作脱敏处理，所引规定与案例均来自公开发布的官方渠道，不代表对类似案件结果的承诺。法律适用可能更新，个案请以现行有效规定及司法机关认定为准，建议及时咨询专业律师。