认购书属于预约而非本约，定金能否退还要看未能签约的原因归属。文章分别讨论贷款未批、限购政策变化、开发商无证销售、已网签备案等情形，并说明认购书中「定金」「订金」措辞的影响与双倍返还条件。
一对年轻夫妻，看中一套房，当场交了十万认购定金，签了认购书。三个月后贷款没批下来，开发商说定金不退。
他们来问：钱还能不能要回来。
这个问题没有统一答案。同样交十万，有人全额拿回，有人一分不退。差别不在运气，在三件事上。
认购书是预约合同，不是买卖合同
民法典第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
预约合同和本约合同是两回事。
认购书约定的义务是"将来签正式合同"，不是"把房子卖给你"。所以买方不签正式合同，违约的是预约，责任范围限于预约合同约定的违约责任，通常就是定金。
这一点很重要。有些开发商在认购书里写"买方逾期不签约，卖方有权解除并没收定金，另按总房款 20% 追究违约责任"。这种条款超出预约合同的性质，可以主张调整。
定金能不能退，看是谁的原因
商品房买卖合同司法解释（法释〔2020〕17 号）第二条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应当将定金返还。
三种情形，三种结果：
买方原因导致没签成，定金不退。
卖方原因导致没签成，双倍返还。
双方都无责，定金原额返还。
所以整个问题的核心，是判断"没签成"这件事归责于谁。
贷款批不下来，算谁的原因
这是最常见的争议，也是最容易被误判的。
关键看两点：认购书里有没有约定贷款条款，以及贷款失败的具体原因。
第一种情况，认购书写了"买方以按揭方式付款，若因买方原因导致贷款未获批准，买方应于 XX 日内以现金补足"。这种约定有效，买方补不上钱，就是买方违约，定金不退。
第二种情况，认购书写了"若贷款未获批准，双方互不承担违约责任，卖方退还定金"。按约定执行，退。
第三种情况，认购书对此没有任何约定。这时候看贷款失败的原因：
因为买方自身征信问题、收入不足、负债过高、有逾期记录，导致批不下来——买方原因，定金不退。
因为开发商的原因，比如项目五证不全、无法办理按揭、合作银行不给这个项目放贷——卖方原因，双倍返还。
因为政策变化，比如贷款政策收紧、利率调整、限贷措施出台，导致原本能批的贷款批不下来——不可归责于双方，定金返还。
因为银行内部额度紧张、审批标准临时调整，买方本身条件符合——多数法院认定为不可归责于双方，定金返还。
实务中第三、第四种情形，买方要举证自己"没有过错"：征信报告干净、收入证明真实、材料齐全、配合了银行全部流程。这些证据齐了，才有得谈。
限购政策变化，算不可归责
这一类案子在政策调整期很集中。
买方签认购书时具备购房资格，政策变化后失去资格，无法网签、无法过户。这种情况，法院普遍认定为不可归责于双方，定金返还。
但如果签认购书时买方本来就不具备资格，或者明知自己不符合条件仍然签，属于买方原因，定金不退。
还有一个细节：社保或个税缴纳年限差几个月，能不能算不可归责？各地裁判不一致。多数法院认为，买方在签约时应当知道自己是否符合条件，不属于不可归责事由。但也有法院考虑实际情况，判决部分返还。
开发商没有预售许可证，认购书效力有问题
这是买方的另一个突破口。
《城市商品房预售管理办法》规定，未取得预售许可证明的，不得进行商品房预售。
开发商在没有预售证的情况下收认购定金，属于违规。买方可以主张认购书无效，要求返还定金，甚至可以要求赔偿。
实务中不少项目在拿证前就开始认购，这种情况买方反而占了主动。
怎么查？住建部门官网的商品房预售许可查询，输入项目名称，看有没有证、证的范围包括不包括这一栋。
认购书里的"定金"和"订金"
这个差别前面讲过，这里再强调一次。
认购书上写"定金"，适用定金罚则，买方违约不退，卖方违约双倍返还。
写"订金""意向金""诚意金""认筹金"，不适用定金罚则，一般视为预付款，无论谁违约都应当返还。
实务中很多开发商故意写"定金"，也有写"认购金"的——"认购金"不是法定概念，法院通常按预付款处理，买方可以要求返还。
所以拿到认购书，第一件事是看那两个字。
网签备案了，还能不能退
网签是行政监管手段，不影响合同效力，也不改变定金的归属。
已经网签的，买方要退房，需要先撤销网签。撤销网签通常要求双方共同申请，开发商不配合就撤不了。
这时候只能走诉讼：起诉要求解除认购书、返还定金，拿到生效判决后再去房管部门单方申请撤销网签。这个过程一般三到六个月。
还有一种情况：认购书签了但没网签。这种最灵活，谈成了直接退，谈不成起诉，不涉及撤销网签的麻烦。
有些城市规定撤销网签要说明理由并经审核，理由不充分的会被驳回。所以起诉时诉讼请求要写清楚，判决主文最好明确"解除认购书"，方便后续办理。这类程序上的衔接，最好在起诉阶段就一并设计好。
双倍返还的条件
卖方违约的情形主要有：
一、一房二卖。签了认购书又把房子卖给别人。
二、擅自涨价。签了认购书后要求加价才签正式合同。
三、隐瞒抵押、查封。房子有权利瑕疵，无法正常交易。
四、五证不全。无法网签、无法办证。
五、无正当理由拒绝签约。买方条件都满足，开发商就是不签。
出现这些情形，买方可以要求双倍返还定金。
注意定金数额的上限：民法典第五百八十六条规定，定金不得超过主合同标的额的百分之二十，超出的部分不算定金。
一套五百万的房子，定金最多一百万。交了两百万，超出的那一百万不算定金，只是预付款，双倍返还时也只按一百万算。
认购书里的其他条款，能不能一并主张
可以，但要看条款性质。
认购书里常见的其他约定：房屋位置、面积、单价、总价、付款方式、交房时间、装修标准、违约责任。
这些条款如果明确具体，买方可以要求按认购书的内容签订正式合同。开发商拒绝按认购书内容签约的，构成违约。
如果认购书只是笼统约定"另行协商"，这些内容不构成合同义务，买方难以据此主张。
还有一个常被忽略的点：认购书里如果有"买方放弃就本合同提起任何诉讼的权利"这类条款，属于格式条款排除对方主要权利，可以主张无效。哪些条款能主张、哪些只是意向，广东豪航律师事务所会逐条标注出来，再决定谈判筹码怎么摆。
当事人最先做什么
第一，看认购书上写的是"定金"还是"订金"。这两个字决定后面全部策略。
第二，看有没有贷款条款，怎么约定的。有约定按约定，没约定看原因。
第三，查开发商有没有预售许可证。没有证的，直接主张认购书无效。
第四，把自己的证据备齐。征信报告、收入证明、银行流水、贷款申请材料、与销售的沟通记录。证明自己没有过错，是要求返还定金的前提。
第五，不要签任何"自愿放弃定金"的文件。销售在谈判时常会拿一份协议让你签，签了就很难翻。
第六，及时主张。定金返还是债权请求权，诉讼时效三年，从知道权利受侵害之日起算。退定金这类案子，证据补得越早越有利，广东豪航律师事务所接案后第一步通常是去银行调拒贷说明。
魏森律师看这类案子，会先要三样东西：认购书原件、付款凭证、贷款被拒的书面通知。三样齐了，责任归属基本能定；缺一样，就要先补证据再谈。
最后
那对年轻夫妻，认购书里对贷款没有任何约定，征信也没问题，是银行临时收紧了首套房认定标准。
后来调取了银行的拒贷说明，证明是政策口径变化，不是他们自身条件不符。开发商退了定金。
十万块钱，卡的是一句话——认购书里没写清楚贷款办不下来怎么办。
买房这件事，签字之前多问一句"贷款批不下来怎么办"，比签完之后找十个律师都管用。