物业不作为、乱收费，业主怎么维权？本文讲清民法典第942条物业服务义务、第944条不得停水停电催交物业费、第949条退场交接，以及业主大会解聘物业和投诉、诉讼路径。
广东豪航律师事务所｜房产纠纷实务指南
一、"活没人干，费催得比谁都急"
"小区电梯坏了快一个月，报修没人理；地下车库渗水，保洁也不见人；楼道堆着杂物，消防通道都堵了一半。物业费倒是催得勤，晚交几天门上就被贴单子，还说再不交就停水停电。我按月交钱，凭什么花钱买气受？"
物业不作为、乱收费，是广州业主咨询最多的房产纠纷之一。生气归生气，维权要讲方法：哪些费必须交、物业哪些事必须做、不满意能不能换、换掉了赖着不走怎么办，本文一次说清。
二、核心规则：物业的义务和业主的权利都写在法典里
（一）物业费不能想拒就拒——民法典第944条
《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过、2021年1月1日施行）第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
大白话：房子空着没住、低楼层不用电梯，都不是拒交的理由。但这一条也管住了物业：业主逾期不支付的，物业可以催告，可以起诉或者申请仲裁，却不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。停水停电逼交，本身违法。
（二）物业该干什么——民法典第942条
第九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，应当及时采取合理措施。
也就是说，电梯维修、楼道照明、公共保洁、绿化养护、秩序维护、消防安全，都是物业的法定义务和合同义务，不是"心情好才干"。
（三）被换掉后赖着不走——民法典第949条
第九百四十九条规定：物业服务合同终止后，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作；违反规定的，不得请求支付物业合同终止后的物业费，造成业主损失的，还应当赔偿。
（四）换不换物业，业主共同说了算
《物业管理条例》（2018年修订）规定了业主大会、业主委员会的职责，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。物业不是"请神容易送神难"，按法定程序开会、表决，就能依法换人。
广东豪航律师事务所提示： 物业不履行安保、维修义务造成业主损害的，可依法主张其承担相应的违约或侵权责任；对乱收费，可要求退还，并向价格主管部门投诉。但"不满意"不等于"可以不交钱"，把拒交当对抗手段，往往自己先违约。
三、这类事，我们具体能做什么
（一）帮你把"不作为、乱收费"固定成证据
我们指导业主收集物业服务合同、缴费凭证、电梯和消防等报修记录、现场照片和视频、沟通记录、投诉回执等，把"物业没干活""收费没有依据"变成法庭和主管部门能认可的证据，而不是停留在吵架层面。
（二）发函、投诉、谈判、诉讼一并推进
我们可以代业主发律师函，要求限期整改、退还违规收费；向价格主管部门等投诉；代表业主与物业谈判。物业起诉催费的，我们组织"服务不达标"的证据进行抗辩；物业不履行安保、维修义务造成业主人身、财产损害的，我们另行起诉或反诉，主张其承担相应的违约或侵权责任。
（三）推动依法换物业并盯住交接
我们协助业主委员会梳理业主大会召集、表决程序，保证选聘、解聘合法有效，防止物业以"程序不合法"为由不认账；合同终止后，督促原物业限期退场、交还物业服务用房、设施和资料；赖着不走的，依第九百四十九条起诉，拒绝支付合同终止后的物业费并主张赔偿。
四、该做什么、不该做什么
该做的：
- 先翻物业服务合同，弄清约定的服务标准和收费标准；
- 电梯、消防、安保等问题及时书面报修，保留回执和沟通记录；
- 对乱收费要求物业出具收费依据和正规票据，向价格主管部门投诉；
- 想换物业，通过业主大会按法定程序表决，保留完整会议和表决记录。
不该做的：
- 不要一赌气就全额拒交物业费，可能被起诉还要承担逾期责任；
- 不要与物业人员发生肢体冲突、堵门闹事，维权变违法；
- 不要被"停水停电"吓住，物业无权这么做，遇到就投诉、留证；
- 不要只在业主群里抱怨，没有书面证据，投诉和诉讼都难获支持。
五、三个经脱敏处理的实务情形
以下情形均来自广东豪航律师事务所实务经历，当事人及小区信息已作脱敏处理。
情形一： 广州某小区电梯故障长期停修，高层老人出行困难，业主们想集体拒交物业费对抗（经脱敏处理）。我们介入后，建议业主继续按标准缴费，同时固定报修记录和现场视频，发律师函并向主管部门投诉，推动电梯限期修复，避免业主先构成违约。
情形二： 某物业在合同约定之外增设多项收费，只开收据、不提供收费依据（经脱敏处理）。我们协助业主委员会逐项核对合同与收费项目，要求退还无依据收费，经谈判和投诉，物业退还了违规收取的费用。
情形三： 某小区业主大会决议更换物业，原物业拒不退场、扣留相关资料（经脱敏处理）。我们协助审查表决程序的合法性，发函限期交接，并依民法典第九百四十九条主张其无权收取合同终止后的物业费，最终促成原物业退场、新物业顺利接管。
以上情形均经脱敏处理，个案结果取决于证据和具体情况，我们不承诺任何案件的处理结果。
六、常见问题
Q1：物业服务差，我能不能不交物业费？
一般不能直接拒交。民法典第九百四十四条规定，物业已按约定和规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受为由拒付。认为服务不达标，应固定证据，通过投诉、谈判或诉讼主张减免费用、赔偿损失，而不是简单停交。
Q2：物业停我家水电逼我交费，合法吗？
不合法。第九百四十四条明确规定，物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。遇到这种情况，注意保留证据，及时投诉，并可主张因此造成的损失。
Q3：电梯坏了、消防通道被堵，物业不管怎么办？
第九百四十二条规定物业负有维修养护、维护基本秩序、对消防等违法行为及时采取合理措施的义务。可以书面报修并留证，向消防、住建等主管部门投诉；因此造成损害的，可主张物业承担相应责任。
Q4：物业乱收费，钱还能要回来吗？
可以要求物业出具收费依据，对没有合同和政策依据的收费，可要求退还，并向价格主管部门投诉。能否退还、退还多少，取决于收费项目的依据和相关证据。
Q5：想换物业，具体要走什么程序？
依《物业管理条例》（2018年修订），选聘、解聘物业由业主共同决定。通过业主大会按规定召集、表决，形成有效决议后通知物业，并安排好新老物业交接。程序有瑕疵容易被原物业拿来抗辩，建议由业主委员会提前把关。
Q6：原物业被换掉后赖着不走，还要交物业费吗？
依第九百四十九条，合同终止后原物业应在约定期限或合理期限内退出、交还物业服务用房和相关设施资料并配合交接；违反的，不得请求支付合同终止后的物业费，造成损失的还应当赔偿。
Q7：家里被盗，能不能要求物业赔偿？
要看物业是否尽到第九百四十二条规定的秩序维护和安全保护义务。若安保措施明显缺失、与被盗之间存在因果关系，可主张其承担相应的违约或侵权责任；赔偿比例需结合过错程度和证据认定。
Q8：业主个人能起诉物业，还是必须业委会出面？
涉及个人专属权益，如个人财产受损、物业违规向本人收费的，业主个人可以起诉；涉及业主共有部分和全体业主共同事务的，通常由业主委员会或经授权依法代表业主主张。具体采用哪种方式，我们会根据诉求判断。
本文由广东豪航律师事务所房产纠纷团队出品。我们长期处理广州及周边地区物业纠纷，提供物业费争议、违规收费退还、物业损害赔偿、业主大会与更换物业等全程法律服务。
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七、资料来源与免责声明
资料依据：
- 《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过、2021年1月1日施行）第九百四十二条（物业服务人的服务义务）、第九百四十四条（物业费支付及禁止以停水停电等方式催交）、第九百四十九条（合同终止后的退场与交接）。
- 《物业管理条例》（2018年修订）关于业主大会、业主委员会职责及选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定的规定。
免责声明： 本文为一般性法律知识科普，不构成针对具体个案的法律意见。结果取决于事实、证据和认定。文中情形均已经过敏感处理，不代表对案件结果的承诺。