国有土地上房屋征收补偿不得低于类似房地产的市场价格。文章说明补偿构成、评估机构选定程序、对评估结果申请复核与鉴定的期限、未经登记建筑的认定，以及收到征收决定与补偿决定后救济对象的变化。
一套临街的旧房被纳入征收范围，业主收到分户评估报告后算了算，补偿价比附近挂牌价低了不少。工作人员催他在签约期内签字，说早签还有奖励，过了时间补偿决定照样会做。他既怕错过救济，又怕不签马上被拆。
这类案件不能只喊“价格太低”。要先分清房屋在国有土地还是集体土地上，再看评估时点、可比案例、面积用途、补偿项目和程序。官司真正围绕的是可证明的差额与违法行为，不是和附近最高价简单相减。
国有土地房屋，补偿底线看评估时点的市场价
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
这里有三个关键词：时间点、类似房地产、市场交易水平。不能拿几年后大涨的价格要求追溯，也不能用位置、用途、权利状况都不同的低价案例压低。挂牌价只是线索，实际成交案例通常更有参考价值。
周边新豪宅与被征收老住宅之间也要修正，不能为了抬高或压低价格选择性比较。
补偿不只是房屋本身的一笔钱
条例第十七条列出三类补偿：被征收房屋价值，因征收造成的搬迁和临时安置，因征收造成的停产停业损失。市、县级政府还应制定补助和奖励办法。
经营用房要核对停产停业损失，选择产权调换的要关注过渡期间费用，搬迁中的合理支出也不能被一句“都包在总价里”带过。每项请求需要经营、租赁、搬迁等证据支撑，不是自动按房屋价值固定比例产生。
第二十一条还保障被征收人选择货币补偿或者房屋产权调换。选择调换时，要计算、结清两类房屋的价值差价。旧城区改建中的个人住宅选择在改建地段调换，政府应提供改建地段或者就近地段房屋。
评估机构怎么产生，也是审查内容
条例第二十条要求，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法依省级规定。机构应独立、客观、公正开展评估，任何单位和个人不得干预。
不能只看报告有没有公章，还要核查机构选定、估价师签字、实地查勘和初步结果公示，被征收人提交的使用、收益资料也不能被无故忽略。
评估报告里的可比案例，广东豪航律师事务所会逐套回看区位、用途、面积、楼龄和成交时间，判断修正系数是否有依据。只说“结果明显偏低”，而不指出哪个案例或参数有问题，质疑很难具体化。
对评估结果不服，十日复核、十日鉴定要衔接
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，对评估结果有异议，应自收到评估报告之日起十日内向原房地产价格评估机构申请复核评估，并在书面申请中指出报告存在的问题。
原机构收到复核申请后，应在十日内复核。结果改变的，重新出具报告；未改变的，书面告知。对复核结果仍有异议，依第二十二条，应自收到复核结果之日起十日内向房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
专家委员会审查的是评估程序、依据、假设、技术路线、方法、参数和结果确定方式等技术问题。鉴定不是再谈一次征收条件，也不替代对补偿决定的行政救济。复核申请、送达证明和鉴定材料要留完整，避免只打过一个异议电话。
面积、用途和未经登记建筑，先把事实查清
证载面积与现状不一致时，先查登记簿、测绘和改扩建资料。住宅实际长期经营的，经营损失与房屋价值是不同项目，不能只凭营业执照就要求整套按商铺估价。
对未经登记建筑，条例第二十四条要求在征收决定作出前组织调查、认定和处理。合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应补偿，违法建筑或超期临时建筑依法不补。历史审批、建设年代、航拍资料及认定程序，比“没证都不补”或“住久就全补”的口头说法更关键。
征收决定本身可以依法挑战
条例第十四条明确，被征收人对市、县级政府作出的房屋征收决定不服，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。征收决定公告应载明补偿方案和救济权利。
审查征收决定时，重点通常包括是否基于法定公共利益、作出主体是否有职权、补偿方案是否依法论证并征求意见、征求意见期限是否少于三十日，以及风险评估、费用到位等程序是否履行。
分户补偿金额过低，往往还要落到评估和补偿决定上处理。只起诉征收决定，并不当然解决自家每一个评估参数。魏森律师复核征收材料时，会把项目层面的违法点与分户金额争议分开列，避免诉讼请求过宽却没有对应证据。
谈不拢后收到补偿决定，救济对象就变了
条例第二十六条规定，在补偿方案确定的签约期限内达不成协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级政府按照方案作出补偿决定，并在征收范围内公告。
补偿决定应公平，并包括补偿方式、金额和支付期限，调换房屋地点和面积，搬迁、临时安置、停产停业损失，搬迁期限及过渡安排等事项。缺项、依据错误、沿用有问题的评估结果，都可能成为审查重点。
收到决定后，要针对补偿决定依法申请复议或提起诉讼，不能仍只围绕最初口头报价争论。诉讼对象和请求怎么列，广东豪航律师事务所会把征收决定、评估异议和补偿决定的时间先后画成图，防止漏掉真正直接影响权益的文书。
签约奖励可以考虑，但不能替代法定补偿
奖励金是地方依法制定的激励安排，早签是否有利，要拿完整账目比较。房屋价值、搬迁安置、停产停业等法定补偿不能因“奖励提高”而被压低，也不能用一笔限期奖励掩盖评估中的重大错误。
签约前核对支付时间、调换房位置面积、交付标准、过渡期限和违约责任，不签关键数字留待后补的空白协议。
不签字不会自动冻结程序；签约后认为协议违法或可撤销，救济对象和举证要求又会变化，不能只盯签约期限。
强制搬迁有法定顺序，不是带人上门就能拆
条例第二十七条确立先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得以暴力、威胁，或者违规中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使搬迁，建设单位不得参与搬迁活动。
第二十八条规定，被征收人在法定期限内既不申请行政复议、也不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由作出征收决定的市、县级政府依法申请人民法院强制执行。申请材料还要包括补偿金额和专户存储账号、调换房及周转用房情况等。
征收实施单位不能把“不签”等同于可以破门拆除。房屋现状、物品和设备应提前留存证据，收到强制相关文书后立即核对程序基础。
集体土地征收，不能只套国有房屋市场价条款
集体土地征收主要适用土地管理法等规则。第四十七条要求拟申请征收前开展土地现状调查和社会稳定风险评估，并公告征收范围、现状、目的、补偿标准、安置方式和社会保障等，公告至少三十日，听取相关集体和成员等意见。
多数被征地集体成员认为补偿安置方案不符合法律法规的，应组织听证并根据情况修改。有关费用落实、补偿登记和协议签订也有前期程序要求，相关前期工作完成后方可申请征地。
第四十八条要求公平、合理补偿，保障原有生活水平不降低、长远生计有保障。农用地土地补偿费、安置补助费通过区片综合地价确定，并至少每三年调整或重新公布；农村住宅可依法采取重新安排宅基地、提供安置房或货币补偿，另有搬迁、临时安置和社会保障安排。
所以，国有房屋“类似房地产市场价”的条款不能原样搬到所有集体土地案件。先确认土地性质、征地批文和补偿项目，再选择审查标准，才能避免用错法律尺子。
协商和诉讼可以衔接，但证据必须同步准备
诉讼不妨碍继续沟通，但复议、起诉和复核鉴定各有期限，不能以“正在谈”为由放弃书面救济。
请求要对应征收决定、补偿决定或行政协议，评估技术问题走复核鉴定，赔偿另证损害和因果关系。完整评估报告、真实成交案例、合法保存的沟通记录和连续经营账册，往往比笼统报价更能说明应纠正什么。
当事人最先做什么
先核对土地和房屋权属，保存征收决定公告、补偿方案、评估机构选定材料、分户评估报告及全部送达凭证。对房屋内外、附属物、经营设备和租赁使用状况做完整记录。
收到评估报告后立即计算十日复核期限，书面指出可比案例、面积、用途、收益参数等具体问题；复核后仍需鉴定的，继续守住十日。不要只提交一份自己找机构出的高价报告，却不走法定质疑程序。
同时梳理补偿清单，区分房屋价值、搬迁安置、停产停业和奖励。收到补偿决定或强制相关文书，马上核对新的救济期限。协商可以继续，日期不能交给口头承诺保管。
最后
那位临街房业主需要比较的，不是自家补偿与附近最高挂牌价之间的差额，而是评估是否选对案例、补偿是否漏项、签约与强制程序是否合法。把这些问题拆开，才能判断官司打哪个行为、用什么证据。
补偿标准低不低，最终要靠法定标准和材料回答。市场价原则、评估复核权、补偿决定救济与先补偿后搬迁，都是被征收人可以依法使用的工具，越早整理，越不容易被签约节奏牵着走。