定金与订金一字之差，法律后果相差一倍。讲清 20% 上限、定金罚则的两个前提、「致使不能实现合同目的」如何卡掉多数主张，以及定金与违约金只能择一、微信备注能否成立定金等实务问题。
去年有个人来找我，手上拿着一张收据，上面写的是"订金五万"。房子没买成，是卖方反悔。他问，能不能要回十万。
我说，五万。
他愣了半天，说这两个字不都一样吗。
不一样。差一个字，差五万。
订金不是定金，法律上根本不是一回事
定金是法律概念，民法典第五百八十六条到五百八十八条专门规定，有担保功能，有罚则。
订金不是法律概念。它只是民间习惯用语，性质上通常被认定为预付款——你先付一部分钱，将来抵作价款。合同不成，钱退回来，仅此而已。
没有惩罚性，没有双倍。
实务中法院怎么看？看字面写的是什么，看双方的真实意思，看交易习惯。收据上写"订金"、合同里写"预付款"、微信备注写"先付点"，一般就按预付款处理。
也有例外。如果写的是"订金"，但双方在合同里明确约定了"一方违约不予退还"或者"双倍返还"，法院可能按定金处理。因为定金的本质是担保，不在于名称，在于有没有约定罚则。
但这是例外，不是常态。指望法院往有利于你的方向解释，风险太大。
二十个点这条线，超了就不算定金
定金不是想收多少收多少。民法典第五百八十六条规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
一套三百万的房子，定金最多六十万。收了八十万，那多出来的二十万不算定金，只是预付款，卖方违约时这部分只退不赔。
这条规则很多人不知道。中介撮合交易时经常说"多交点定金锁房源"，交了七十万，真出问题时只能按六十万算双倍，多交的十万原样退回。
还有一个细节：定金合同是实践性合同，自实际交付定金时成立。合同里写了"买方应支付定金十万"，但实际只转了三万，那定金就是三万，不是十万。第五百八十六条最后一句写得很明确：实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
所以别以为合同写了就算数，钱到账才算。
定金罚则的两个前提，缺一不可
第五百八十七条的表述是：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
拆开看，两个前提。
第一个，有不履行或者履行不符合约定的行为。
第二个，这个行为致使不能实现合同目的。
第二个前提是真正的门槛。
"致使不能实现合同目的"这句话，卡掉了大半案子
很多人以为只要对方违约就能要双倍，其实不是。
合同目的落空，指的是根本性违约。房子卖给别人了、车子已经过户给第三方、货物根本不存在——这些是目的落空。
如果只是迟延交付、部分履行、质量有瑕疵但可以补救，合同目的还能实现，就不适用定金罚则。这时候只能主张违约责任，要求继续履行或者赔偿损失。
实务中大量纠纷卡在这里。买方交了定金，卖方晚了两个月交房，买方不想买了，主张双倍返还。法院多半不认，因为房子还在，合同目的能实现，卖方的违约不构成根本违约。买方要解除合同，得走法定解除的路子，能不能解除还要另说。
反过来说，如果卖方把房子卖给了出价更高的第三方，这就是典型的目的落空，双倍返还跑不掉。
所以打这类官司，第一个要证明的不是"对方违约了"，是"合同目的落空了"。
定金和违约金，只能选一个
第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
注意"选择"两个字。不能两个都要。
但后面还有一句：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
意思是，选了定金，如果实际损失比定金还多，可以再主张超出部分。比如定金十万，实际损失二十五万，双倍返还二十万之后，还能再要五万。
这条给了守约方一个兜底。但前提是损失能证明。
选哪个更划算，要算。定金罚则是固定的——双倍或者不退；违约金要看约定和实际损失，可能被调减。定金数额小、损失大的案子，选违约金；定金数额大、损失难证明的案子，选定金。
这个选择在起诉时就要定，中途改要变更诉讼请求，麻烦。广东豪航律师事务所接到这类咨询，会先把两条路各自能拿到的钱算出来，再让当事人选。
认购书里的定金，能不能退
商品房认购书里的"定金"，是纠纷最集中的地方。
开发商常写"认购定金五万，买方逾期未签约不予退还"。买方后来因为贷款批不下来、家里变故、发现房子有问题不想买了，这笔钱能不能退？
分几种情况。
如果是买方自己的原因不签——资金不足、改变主意——定金不退，这是定金的担保功能。
如果是开发商的原因——五证不全、房子已抵押、面积或价格与宣传不符——买方可以要求双倍返还。
如果是不可归责于双方的原因——限购政策变化导致没有购房资格、贷款政策调整导致无法贷款——这种情况实务中多数认定不适用定金罚则，定金应当返还。依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
关键在于举证。政策变化的文件、银行拒贷的通知、开发商隐瞒抵押的记录，都要留好。
微信转账备注"定金"，算不算数
算，但不够。
定金的成立需要两个东西：一是约定，二是交付。转账备注"定金"能证明交付，但证明不了双方对定金性质有约定。
如果只有一笔转账，备注写了定金，对方没收据没回应，将来争议时法院可能认为这只是预付款。因为单方备注不能证明合意。
稳妥的做法是：转账同时在微信里说清楚"这五万是定金，按合同第三条，你不卖要双倍返还"，对方回复确认。或者干脆签一张定金收据，写明金额、性质、罚则。
一句话：备注是辅助证据，书面约定才是根本。
收定金一方违约，双倍怎么算
双倍返还的计算基数，是实际收到的定金数额，不是合同约定的数额，也不是主合同标的额。
收了五万，双倍返还是十万——原数退回五万，再赔五万。
如果收了三十万但超过标的额百分之二十，超出的部分只退不赔。比如标的额一百万，定金上限二十万，实收三十万，卖方违约时应返还二十万乘以二加十万，共五十万。
还有一个常见误解：双倍返还是不是包括利息？一般不包括。定金罚则本身就是法定责任，不再另计利息。但如果拖延返还，可以主张资金占用损失。
中介、平台、第三方收的钱，性质不同
通过中介买房，钱交给中介保管，这笔钱是什么性质？
看约定。如果中介只是代收代付，钱的所有权归卖方，那定金责任由卖方承担，中介只在有过错时承担相应责任。如果中介自己收"诚意金""意向金"，那是中介和买方之间的法律关系，跟买卖合同无关，一般不适用定金罚则。
电商平台的"预售定金"也是同理。付了定金不付尾款，定金不退——这一条在实务中一般被认可，因为双方明确约定了定金性质。但如果商家自身违约不发货，消费者可以要求双倍返还。
当事人最先做什么
魏森律师看这类案子，第一步只问一句：收据上写的是哪两个字。这两个字定了，后面才谈得上策略。
第一，把手上的凭证全部找出来，看清写的是"定金"还是"订金"，是"预付款"还是"保证金"。一个字决定能不能要双倍。
第二，算一下定金有没有超过标的额的百分之二十。超了的部分，只能要回本金。
第三，判断对方的行为是不是导致合同目的落空。只是迟延、瑕疵，还是彻底没法履行了。
第四，看合同里有没有同时约定违约金。有的话，算清楚选哪个更有利。
第五，把沟通记录整理出来。谁先违约、为什么违约、有没有书面通知，这些决定责任归属。
广东豪航律师事务所处理这类纠纷，习惯先把"钱的性质"和"违约的性质"分开定。钱是定金还是预付款，违约是根本违约还是一般违约，两两组合出四种结果，走哪条路基本就清楚了。
最后
那位当事人后来拿了五万回来，另外五万没要到。
收据上那两个字，是他自己没看清。签的时候中介说"订金就是定金，一样的"，他信了。
这类事每年都在发生。定金条款是合同里最容易被糊弄的一段，因为大家觉得不就是先付点钱吗。
不是。写"定金"，你手里握着一个双倍返还的请求权；写"订金"，你手里只有一张欠条。
签字之前多看一眼，比事后打一年官司有用。