被执行人出租房屋的租金收入，能否被法院直接扣留提取？

被执行人对外出租房屋的租金，可以执行，但分“收入”与“到期债权”两套程序，不能一概直接扣留提取。

一、自然人被执行人的房租租金

实务多数法院将自然人持续性房租收益认定为收入，可以制作执行裁定，向承租人发送协助执行通知书，责令承租人把后续租金直接交到法院，不得再付给被执行人，实现扣留、提取租金。

注意：自然人执行收入，应当保留被执行人及其扶养家属的生活必需费用，剩余部分才可以执行划扣。

二、公司、企业被执行人的房屋租金

企业收取的租金，司法通说定性为到期/预期债权，不能简单用协助执行通知书直接扣留提取，应当适用到期债权执行规则：

1.法院向承租人送达冻结债权裁定+履行到期债务通知书；

2.承租人享有15日异议期；

3.如果承租人15日内不提异议，又不向法院交钱，法院才可以裁定对承租人强制执行；

4.只要承租人在法定期限内提出实体异议（租金金额有争议、存在转租、已经预付租金等），法院不得再强制执行承租人，不对异议做实质审查，申请执行人只能另行提起代位权诉讼解决。

实务坑：很多执行法官直接给企业租金的承租人发协助执行通知书，代替履行到期债务通知书，程序属于瑕疵；承租人有权提出执行异议。

三、申请执行人实操要点

1.向法院提交线索：租赁合同复印件、租金标准、支付周期、承租人身份信息、收款账户；

2.若是自然人被执行人：申请法院作出提取收入裁定，向承租人发协助执行，冻结后续应付租金；

3.若是企业被执行人：一定要书面申请，请求按到期债权程序，送达履行到期债务通知书，而不是仅协助执行；

4.已经到期但还没收取的租金、未来每期应付租金，都可以冻结；

5.承租人擅自依旧把租金付给被执行人，法院可以责令承租人限期追回；无法追回的，可以裁定承租人在租金范围内向申请执行人承担赔偿责任。

四、几种重要例外情形

1.承租人已经一次性预付多年全部租金给被执行人，到期债权已经消灭，无法再执行该笔租金，只能冻结之后新产生的租金；

2.房屋设有抵押权：房产被法院查封扣押之后产生的租金（法定孳息），抵押权人有权收取，但需要通知承租人；未通知承租人，对承租人不发生效力；

3.房屋已经拍卖过户：自拍卖裁定送达之日，后续租金归房屋新买受人，不再属于被执行人财产，不能再执行。