司法拍卖房产流拍两次后，申请执行人可以申请以物抵债吗？

可以。房产经两次司法网络拍卖均流拍后，申请执行人有权向法院申请以二拍保留价（流拍价）接受该房产以物抵债。

一、法律依据

• 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条、第25条：不动产二拍仍流拍的，法院可以依规定将其作价交申请执行人或其他执行债权人抵债。

• 最高法(2023)最高法执监32号：网拍在一拍流拍、二拍流拍及变卖不成阶段，申请执行人都可以申请以该次保留价抵债，法律并未禁止二拍流拍后申请。

• 实务操作节点：二拍流拍后，法院一般会在10日内询问申请执行人是否接受抵债；申请执行人也可主动提交书面《以物抵债申请书》。

二、关键操作与风险点

1. 抵债价格：按二拍流拍保留价作价。房产价值＞债权本息及费用的，申请人需补交差价；房产价值＜债权的，剩余债权继续可向被执行人追偿。

2. 法院审查：不损害其他债权人利益、无案外人权属争议、不违反法律强制规定才会裁定。裁定送达即发生物权变动效力。

3. 税费是隐形坑：以物抵债视同转让，申请人作为承受人需缴契税/印花税，被执行人方增值税、个税、土增税等理论上由其承担，但多地税务要求申请人先垫付卖方税才能过户，历史欠费、物业水电也可能转嫁承受人。

4. 占用与租赁：买卖不破租赁、案外人长期占房、违建/划拨土地无法过户等风险不会因抵债消失，抵债前必须现场查勘。

5. 拒绝的后果：申请人拒绝抵债的，网拍案件进入60日变卖；变卖再不成且无其他措施，法院可解封退还原被执行人（但可另寻其他执行路径）。

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