建设工程优先受偿权是什么，怎么行使、期限多久？

建设工程优先受偿权，是指承包人对其所施工的建设工程折价或者拍卖所得的价款，在发包人欠付工程款范围内，依法享有优于抵押权和其他债权受偿的权利。

一、行使条件

承包人行使优先受偿权，通常需同时满足：

1.工程质量合格（不以合同有效为前提）

合同无效但工程质量合格的，承包人仍可主张工程款及优先受偿权；

工程质量不合格的，原则上不得主张。

2.发包人存在欠付工程款的事实​

需明确欠付金额，且已届支付期限。

3.在法定期间内行使（见下文“期限”部分）。

二、如何行使（行使方式）

1. 催告程序

承包人应先向发包人书面催告其在合理期限内支付工程款；

若发包人逾期仍不支付，承包人方可主张优先受偿权。

2. 实现方式

根据《民法典》第807条，承包人可以与发包人协议：

将该工程折价；或

请求人民法院将该工程依法拍卖。

两种方式均需在法定行使期限内提出。

三、行使期限（非常关键）

1. 法定期限长度

根据《建工解释一》第41条：

承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月。

该期限为除斥期间，不适用诉讼时效的中止、中断、延长。

2. 起算时间

原则上：自发包人应当给付建设工程价款之日起算；

具体情形：

工程已竣工的：自竣工之日或合同约定的竣工之日起算（实践中常以结算文件确定的付款期限届满为准）；

工程未竣工但合同解除/终止的：自合同解除或终止之日起算；

工程未竣工且合同未解除，但发包人已实际使用工程的：自发包人占有使用之日起算（视为应付款时间）。

3. 期限经过的法律后果

超过18个月未行使的，优先受偿权消灭；

承包人只能按普通债权主张工程款，不再具有“优先于抵押权”的效力。