开发商“虚假宣传”，能否要求退房或赔偿？

可以。有权要求退房、赔偿甚至主张惩罚性赔偿。

一、法律依据与核心条件

根据《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，能否成功退房或索赔，关键在于以下几点：

1.宣传内容是否“具体确定”：如果宣传内容涉及学区、地铁规划、装修品牌规格、户型结构、配套设施等具体事项，并能对房价和购房决策产生重大影响，就很可能被认定为合同内容。而“理想居所”、“绿色家园”等模糊宣传，则很难被追究。

2.是否构成“根本违约”或“欺诈”：

如果实际交付的房屋与宣传的核心承诺严重不符（如承诺的学区无法入学、规划的绿地变成停车场），导致购房目的无法实现，您可以“根本违约”为由要求解除合同（退房）。

如果开发商故意告知虚假情况或隐瞒重要事实，构成欺诈，您可以请求撤销合同，并要求赔偿全部损失。

3.证据是关键：一切主张都依赖于证据。请务必保存好：

宣传材料：售楼书、广告单、宣传视频、沙盘照片、销售人员承诺的微信/短信记录。

合同文件：商品房买卖合同及其所有附件。

官方文件：能证明宣传不实的政府规划文件、教育部门通知等。

二、您可以主张的权益

1.要求退房（解除合同）：这是后果最严重的一种，需满足“根本违约”等严格条件。

2.要求赔偿损失：这是最常见的结果。您可以主张：

房屋差价损失（因虚假宣传导致的房屋价值贬损）。

其他实际损失（如装修费、租房费等）。

3.要求开发商承担惩罚性赔偿责任：如果开发商的行为被认定为“欺诈”，您甚至可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。

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