成功案例 | 助承租人成功确权百万征收补偿款

一、案件背景：转租厂房遇征收，补偿款归属引争议

某投资公司（下称“A公司”）从产权方处承租一大片厂房后，将其部分转租给黄先生（下称“承租人”）。承租人接手时，厂房为毛坯状态，经A公司同意并取得《施工许可证》后，其投入大量资金进行了加建钢结构阁楼、地面硬化、更换大门、安装水电线路等改造。原租赁合同到期后，双方未续签书面合同，但承租人继续使用厂房并支付租金，形成了不定期租赁关系。

后因政府征收，该厂房被划入征收范围。经评估，涉及该厂房的各项补偿款总计125万余元，主要包括构筑物及附属设施补偿、停产停业损失补偿、安置补偿和搬迁费补偿。A公司依据其与承租人签订的租赁合同补充协议中“租赁期满后嵌装装修不得拆除且不予补偿”的条款，主张全部补偿款应归其所有，并要求承租人返还已领取的部分补偿款及资金占用费。

二、案件焦点与律师代理工作

承租人认为自身作为构筑物的实际投资建设者和厂房的直接经营者，补偿权益应归于自己。双方协商未果，A公司遂向法院提起诉讼。庭审中，承租人委托广东豪航律师事务所代理本案。

接受委托后，本所律师团队围绕案件核心争议焦点，开展了以下工作：

1.  精准案件定性：明确指出本案实质是因租赁合同关系引发的民事权益归属纠纷，属于民事诉讼受理范围，有效驳回了对方关于案件管辖权的异议。

2.  夯实证据基础：系统梳理并提交了《施工许可证》、《商铺摸查数据确认表》、租金支付凭证、建设合同及票据等关键证据，充分证明承租人为涉案构筑物的实际出资建设者及持续经营使用者。

3.  深度解读合同：针对对方提出的格式条款，深入剖析其本意仅适用于租赁关系正常终止时的装修残值处理，与因政府征收导致物权丧失的补偿性质完全不同，不能以此剥夺承租人的法定征收补偿权益。

4.  紧扣法律原则：援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关地方征收方案，强调征收补偿应遵循“谁投资、谁受益”、“谁经营、谁受损、谁补偿”的公平原则。

三、法院判决结果与要旨

法院经审理，采纳了本所律师的代理意见，判决驳回了A公司的全部诉讼请求，并明确了以下裁判要旨：

1. 关于构筑物补偿款：法院认定，承租人系涉案钢结构构筑物的实际出资建设者。尽管该构筑物属无证临建，但依据征收补偿方案，其补偿对象应为“符合相关规定可以给予补偿的使用人”。承租人在租赁期间持续投资、建设并使用，应享有相应补偿权益。租赁合同中关于租赁期满后装修不予补偿的约定，旨在解决合同终止时的装修残值问题，并非对征收补偿权利的处分。A公司作为转租人，并非实际投资者，仅凭格式条款主张补偿款有违公平原则。

2. 关于经营性补偿款：法院指出，停产停业损失、安置及搬迁费补偿，是针对实际经营者因征收而直接遭受的损失进行的弥补。承租人在租赁期间直至搬离前，一直是案涉物业的直接生产经营者，是征收行为的直接受影响方。A公司作为转租方，并未直接经营，无权主张该部分补偿。

四、案例启示与风险提示

1.权责利相统一：征收补偿权益的归属，核心在于“投资”与“经营”两大事实。实际投入建设并用于经营的承租人，其合法权益受法律保护。

2.合同条款需审慎：租赁合同中的格式条款不能当然排除法定的征收补偿权利。对于补偿款的归属，建议在合同中作出明确约定。

3.证据留存至关重要：承租人在进行重大装修、改造时，务必保留好出租方的书面同意、施工许可、费用票据等全套证据，以备争议之需。

广东豪航律师事务所在此提醒，在房屋租赁，尤其是涉及可能征收的物业租赁时，双方应在合同中明确约定添附物处置及未来征收补偿的分配方案，从根本上避免纠纷。如遇类似法律问题，欢迎通过官方渠道联系我们