承租方拖欠租金拒不搬离，公司怎么强制清场？

公司作为出租方，不能自己组织人去撬锁、搬货、清场——这是绝大多数企业最容易踩的坑。欠租是债权，房屋占用是租赁关系，租户屋内的设备/货品是独立物权，三者不能混着用"以牙还牙"的方式处理。自行强清一旦操作不当，公司会从"守约方"翻转为"侵权方"，甚至触发刑事控告（如故意毁坏财物、非法侵入）。

合法路径只有两条：公力救济（起诉+执行）是底线，自行接管（私力救济）是高风险例外，下面拆开说。

一、绝对禁止的"公司强制清场"动作

合同没解除就换锁、停水停电逼人走 → 公司构成违约；

合同解除了但没通知、没见证，直接找搬家公司将租户机器/库存打包扔仓库 → 侵犯财产权，要赔货值；

合同写"逾期不搬视为放弃物品"就直接变卖抵债 → 该条款多数情形被认定无效或至少不能免除保管义务，卖完了倒贴差价；

把租户身份证、病历、生活必需品当垃圾丢 → 绝对禁区。

二、标准合法流程：先解约，再选路

步骤1 催告+解除（前置必备）

1. 书面催告支付欠租，给合理期限（一般参照合同，无合同给15天左右）；

2. 期满不付，发《解除合同通知书》，EMS寄合同地址+营业执照地址+法定代表人人手一份，微信短信同步发，留存所有回执；

3. 通知里写清：合同自X日解除、限X日内搬离、逾期公司将在第三方见证下接管、遗留物将保管并追偿保管费。

没这一步，后面所有清场动作都站不住。

步骤2 选A：起诉+强制执行

诉讼请求四项打包：确认合同解除 / 付欠租+违约金+占用费（解除日起至实际腾退日按租金或市场价算）/ 腾退返还房屋 / 赔偿损坏；

立案时可申请财产保全冻结租户账户、查封其场内设备（防转移）；

判决生效后申请强制执行，由执行局带公证、社区、法警强制腾退，物品清点后运至指定处交租户或封存。

缺点：周期长（数月到一年+），但公司零侵权风险，还能把诉讼费、执行费、保管费判进租户头上。

步骤2 选B：自行接管清场（仅限合同已合法解除+租户拒不搬）

如果公司实在等不起（如商铺空置每天亏钱、租户已撤人只剩货），可以走"受限私力救济"，每一步都要留铁证：

1. 解除通知已送达且期限届满（留EMS轨迹）；

2. 清场当日邀公证处公证或至少两名无利害关系第三方（社区/物业/园区/律师）到场；

3. 全程不间断录像，从门外锁具状态拍到屋内每一件物品；

4. 制作《遗留物品清单》（名称/品牌/型号/数量/成色/是否通电/有无抵押标签），各方签字；

5. 物品移至安全场所保管，绝不变卖、丢弃、抵债；再次发函告知存放地点、领取期限、保管费标准；

6. 租户逾期不领，可走公证提存彻底脱手保管责任；

7. 清场费、开锁费、搬运费、保管费、占用费另行起诉追偿。

三、占用费怎么算

• 合同解除前 → 按合同约定租金；

• 合同解除后至实际腾退日 → 可主张房屋占用费，通常参照原租金标准或同期市场价，法院支持概率高；

• 租户已撤人但货没搬 → 场地仍被实际占用，占用费继续算，但公司若已自行换锁接管，部分法院会酌情调减"双重收益"部分，所以尽早走程序更划算。

四、合同端提前排雷

• "承租人欠租达X日，出租人有权单方解除合同，合同自解除通知送达之日解除。"

• "合同解除后X日内未搬离的，出租人可在公证/第三方见证下接管场地，遗留物由出租人保管，保管费、搬运费、公证费由承租人承担。"

 •"合同解除后场地占用费按原租金130%计至实际交还日。"

• 别写"视为放弃所有权"这种无效条款，改成"经通知X日不领，出租人可依《民法典》提存或拍卖受偿保管费及欠费，余款返还"。