成功案例 | 百万房款险“打水漂”，律师出手助买家追回损失

一、交易起意，百万房款付后过户遇阻

陈先生因购房需求，与周先生签订《房屋买卖合同》，约定购买周先生名下位于清远市清城区某村的房屋，该房屋仅有集体土地使用证，暂无不动产权证书，房屋总价180万元。合同中还约定，待房屋可办理小产权登记证时，周先生配合陈先生办理过户，相关税费由陈先生承担，同时周先生负责为陈先生修建鱼池，费用由陈先生另行支付。

合同签订前后，陈先生陆续通过中介向周先生支付购房款共计172万元，中介扣除相关费用后将170万元转付给周先生的前妻郑女士，陈先生还另行向周先生支付鱼池修建费11800元，并支付2万元房屋转名费，各项款项合计超173万元。

可约定的过户期限到来后，案涉房屋却因产权性质问题无法办理过户手续。多次沟通后，周先生虽同意退款，却仅向陈先生返还了部分款项，剩余百余万购房款及部分鱼池修建费迟迟未予退还，双方协商无果，陈先生的合法权益陷入难以保障的境地。

二、律师介入，梳理证据厘清法律关系

无奈之下，陈先生选择委托我们处理此案，广东豪航律师事务所民商事团队接手案件后，立即开展全面的案件梳理工作：

1.逐一核对陈先生的付款凭证、转账记录、微信聊天记录等证据，明确款项支付的金额、流向及双方沟通的核心内容，固定周先生同意退款的关键证据；

2.针对案件核心争议点展开法律分析，确认案涉房屋为农村集体土地上的房屋，陈先生并非该房屋所在集体经济组织成员，同时调查周先生与郑女士的婚姻登记档案，核实二人离婚后郑女士实际收取购房款的事实；

3.结合案件事实制定诉讼策略，向法院提出明确的诉讼请求，同时依法申请律师调查令，调取相关婚姻登记档案等关键证据，确保案件审理的证据链完整。

庭审中，律师团队清晰陈述案件事实、精准援引法律条文，针对被告方无正当理由拒不到庭的情况，充分向法院举证，维护陈先生的合法诉讼权利。

三、法院判决，合同无效退款分责有依据

法院经审理后依法作出判决，本案的核心裁判要点如下：

1.合同认定无效：宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权与集体经济组织成员身份紧密关联，非本集体成员无权取得。陈先生与周先生签订的房屋买卖合同，因违反法律强制性规定，被认定为无效协议；

2.款项返还认定：周先生应返还陈先生剩余购房款117万元，郑女士作为购房款实际领取人，对该117万元购房款承担共同返还责任；周先生单独返还陈先生剩余鱼池修建费2000元；

3.资金占用费支持：以剩余购房款117万元、鱼池修建费2000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自双方约定的退款日期起计算资金占用费至款项付清之日止；

4.诉讼费合理分担：案件受理费由陈先生承担部分费用，周先生与郑女士共同承担主要费用。

法院的这一判决，不仅为当事人挽回了核心损失，也通过利息的判决弥补了其资金被长期占用的部分损失。

附判决书节选：

【注：本判决为个案结果，仅作参考，不构成法律意见。不同案件需结合具体事实、证据及法律规定综合判定】

四、案件启示：房屋买卖有红线，权属清晰是前提

交易的基石是合法，安全的保障是合规。一桩看似普通的房屋买卖，却因标的物的特殊性质而暗藏巨大的法律风险。从合同效力认定到财产返还，从利息计算到责任主体追加，每一个环节都需要精准的法律把握和充分的证据支撑。

您在房产买卖、合同纠纷中遇到类似法律困境，或对交易风险存在疑问，可通过官方渠道联系我们。我们将凭借在相关领域的实务经验，为您提供专业的分析与合规的建议，助您明晰法律边界，防范潜在风险。