商品房逾期交房，业主除了索要违约金，能直接退房吗？

在商品房逾期交房的情况下，业主并非只能索要违约金，在一定条件下，法律赋予了业主解除合同（即“退房”）的权利。

具体能否退房，关键在于逾期交房的时间长短以及合同的具体约定。主要依据如下：

一、法定解除权（法律直接规定的情形）

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：

1.催告后解除：开发商逾期交房，经购房者催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房者有权解除合同。

2.不经催告直接解除：如果商品房买卖合同明确约定了逾期交房多少天购房者可以解除合同，那么当该期限届满时，购房者即可直接依据合同约定行使解除权，无需再进行催告。

二、约定解除权（看合同条款）

这是最常见也最重要的依据。您需要仔细查看与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于“逾期交付责任”的条款。通常，合同会设定一个期限（例如60天、90天等），约定超过该期限后，买受人有权解除合同。

三、行动建议

1.首要步骤：仔细审查合同。找到合同中关于“交付期限”及“出卖人逾期交房的违约责任”的条款，确认其中是否有关于买受人解除权的约定及其具体条件（如逾期超过多少日）。

2.固定证据：保存好开发商发出的延期通知、您与开发商沟通的记录（邮件、微信、函件等），以证明逾期事实和时长。

3.正式行使权利：

如果符合合同约定的解约条件，您可以依据合同向开发商发出书面的《解除合同通知书》。

如果合同无明确约定或约定不明，您可以先向开发商发出《催告函》，要求其在指定期限内（建议明确为三个月）交房，并告知逾期仍未履行将解除合同。

4.后续处理：合同解除后，您有权要求开发商在合理期限内退还已付全部购房款及利息，并可以要求其支付违约金或赔偿您的损失。

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