婚前买的房子，婚后共同还贷，离婚时怎么分？

房产原则上归登记方所有，但需对配偶参与还贷及对应的财产增值部分进行公平补偿。

一、基本分割规则与计算公式

1.房产归属：该房屋属于登记方的婚前个人财产。离婚时，房产所有权原则上归登记一方所有。

2.补偿义务：登记方需向配偶支付两部分补偿：

共同还贷部分的款项：婚后双方共同偿还的贷款本金及利息总额的一半。

对应财产的增值部分：以上述共同还贷额所占比例，对应的房屋增值价值的一半。

3.计算公式（简化版）：

补偿款 = 【（婚后共同还贷总额 ÷ 房屋总成本） × 离婚时房屋市场价值 × 50%】

二、关键考量因素与证据

1.首付款与登记情况：

由谁支付首付、登记在谁名下，是判断房产属性的起点。

若首付也是双方共同出资但登记在一方名下，则需提供证据（如转账记录）证明，这部分出资可能被认定为借款或赠与，影响分割。

2.“共同还贷”的认定：

直接还贷：使用夫妻共同财产（如任意一方的工资、奖金、公积金）偿还贷款，均属于共同还贷。

间接还贷：即使由登记方个人账户还款，但若其收入属于夫妻共同财产，也视为共同还贷。

证据：银行还贷记录、转账凭证、收入证明等至关重要。

3.房屋增值的计算：

增值部分通常以离婚时房屋市场评估价与结婚时房屋价值（或购房成本）​ 的差额为基础计算。

计算比例时，需将“共同还贷额”与“房屋总成本”进行比对，确定贡献份额。

三、特殊情形提示

1.婚后加名：如果婚后将配偶名字加入房产证，则房屋可能转化为夫妻共同财产，分割比例会大幅向非登记方倾斜，甚至可能平分。

2.全额还清贷款：如果婚后共同财产将贷款提前还清，该还清部分同样适用上述补偿规则。

3.父母出资：若涉及婚前或婚后父母出资（首付或还贷），需要明确是赠与还是借款，以及赠与的对象（一方还是双方），这会影响房产的属性和分割。

四、操作建议

1.固定证据：立即收集并保存好购房合同、贷款合同、首付款凭证、历次还贷记录、房屋当前市值证明等所有相关文件。

2.尝试协商：双方可依据上述法律原则进行协商，达成离婚协议。协商方案可能比诉讼更灵活、成本更低。

3.诉讼准备：若协商不成，可向法院提起离婚诉讼，并请求法院依法分割。法院将根据证据，运用上述规则进行判决。

遇到此类财产分割难题，清晰的法律规则与复杂的证据计算往往需要专业指导。广东豪航律师事务所在处理婚前财产婚后混同、房产分割、共同还贷补偿计算等方面拥有丰富经验。

我们的优势在于：

1.精准析产：为您梳理复杂的购房、还款记录，精确计算您应得的补偿份额，避免利益受损。

2.证据强化：指导您收集、整理关键证据，构建有利于您的财产认定与分割方案。

3.策略协商与诉讼：擅长通过谈判达成有利协议；若诉讼不可避免，我们将全力代理，在法庭上为您清晰论证、争取最大权益。

如有需要欢迎通过官方渠道联系我们，我们将凭借专业的法律知识和实务经验，为您提供针对性的法律分析与合规建议，协助您依法维护自身合法权益。